Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist eine bedeutende EU-Richtlinie, die die Nachhaltigkeitsberichterstattung für Unternehmen ab 2023 drastisch erweitert. Insbesondere die Immobilienbranche ist von dieser Veränderung betroffen, da immer mehr Unternehmen verpflichtet sind, detaillierte und geprüfte ESG-Daten (Environmental, Social, Governance) zu veröffentlichen. Der folgende Leitfaden soll Immobilienunternehmen dabei helfen, die Anforderungen der CSRD erfolgreich umzusetzen und die Chancen der Nachhaltigkeitsberichterstattung zu nutzen.
1. Was ist die CSRD und warum ist sie wichtig?
Die CSRD ist eine EU-Richtlinie, die Unternehmen verpflichtet, umfassend über ihre Nachhaltigkeitsaktivitäten zu berichten. Sie löst die bisherige Non-Financial Reporting Directive (NFRD) ab und erweitert den Kreis der berichtspflichtigen Unternehmen erheblich. Die CSRD verfolgt das Ziel, Transparenz zu schaffen, um den Übergang zu einer klimaneutralen und nachhaltigen Wirtschaft zu fördern. Die Immobilienbranche wird besonders betroffen sein, da Nachhaltigkeitsaspekte wie CO2-Intensität, Energieverbrauch und sozialer Impact zunehmend zentrale Faktoren für die Bewertung von Immobilienportfolios werden.
2. Welche Unternehmen sind betroffen?
Die CSRD betrifft eine Bandbreite von Unternehmen:
- Große Unternehmen (Mindestens 2 der 3 Kriterien: Bilanzsumme: mind. 25 Mio. €, Nettoumsatzerlöse: mind. 50 Mio. €, Durchschn. Zahl der während des Geschäftsjahres Beschäftigten: mind. 250) von öffentlichem Interesse (z.B. börsennotierte Unternehmen, Banken, Versicherungen) müssen spätestens 2025 ihre ersten Berichte veröffentlichen.
- Sonstige große Unternehmen müssen bis 2026 ihre ersten Berichte für das Geschäftsjahr 2025 vorlegen.
- Kapitalmarktorientierte KMUs müssen ab 2027 berichten, wobei der Bericht sich auf das Geschäftsjahr 2026 bezieht.
Lesen Sie hier eine Zusammenfassung zu Berichtspflichten und Startzeitpunkten.
Immobilienunternehmen, die bereits unter die NFRD fielen, müssen künftig detailliertere ESG-Daten bereitstellen, die auf den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) basieren. Für Unternehmen, die nicht unter die NFRD fielen, ist eine frühzeitige Vorbereitung unerlässlich.
3. Besonderheiten der CSRD für Immobilienunternehmen
Obwohl die CSRD keine speziell auf Immobilien ausgerichtete Richtlinie ist, gibt es einige Aspekte, die für Immobilienunternehmen von besonderem Interesse sind:
- Berichterstattung über Immobilienportfolio und Lieferketten: Auch (fremd-)verwaltete Immobilien sind zu berücksichtigen, und Nachhaltigkeitsaktivitäten, die das Portfolio betreffen (z.B. CO2-Reduktion, Effizienzsteigerungen), müssen in den Bericht einfließen.
- Doppelte Wesentlichkeit: Immobilienunternehmen müssen sowohl die Auswirkungen ihrer Geschäftstätigkeit auf Umwelt und Gesellschaft (Impact Materiality) als auch die Auswirkungen von ESG-Aspekten auf ihre wirtschaftlichen Ergebnisse (Financial Materiality) prüfen und berichten.
Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass sie nicht nur ihre eigenen Aktivitäten dokumentieren, sondern auch Daten von Mietern und Dienstleistern zusammentragen müssen, um ein vollständiges Bild zu erhalten.
4. Was müssen Immobilienunternehmen berichten?
Die CSRD verpflichtet Unternehmen zur Offenlegung umfangreicher Nachhaltigkeitsdaten, die in den jährlichen Lagebericht integriert werden. Dies umfasst:
- Strategie, Governance und Risiken: Wie integriert das Unternehmen Nachhaltigkeit in seine Strategie? Welche Risiken und Chancen stehen im Zusammenhang mit ESG?
- Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel: Es muss berichtet werden, wie das Unternehmen zur Dekarbonisierung beiträgt und welche Maßnahmen es zur Anpassung an den Klimawandel umsetzt (z.B. Energieeffizienz, Nutzung erneuerbarer Energien).
- Treibhausgasemissionen: Immobilienunternehmen müssen detaillierte CO2-Bilanzen ihrer Bestände erstellen und die Emissionsminderungsziele sowie Fortschritte offenlegen.
- Soziale und Governance-Themen: Dazu gehören die Arbeitsbedingungen, die Achtung der Menschenrechte sowie die Unternehmensethik in Bezug auf Lieferketten.
5. Die ESRS (European Sustainability Reporting Standards)
Die CSRD legt fest, dass Unternehmen über ihre ESG-Aktivitäten berichten müssen, während die ESRS konkrete Vorgaben machen, wie diese Berichterstattung erfolgen muss.
Die ESRS definieren, was genau berichtet werden muss, wie z.B. CO2-Emissionen, und wie diese Informationen strukturiert und dargestellt werden sollen. Sie sorgen für Vergleichbarkeit und Transparenz in der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Für die Immobilienbranche bedeutet das beispielsweise, dass CO2-Emissionen nach den ESRS-Vorgaben zu erfassen und darzustellen sind.
Kurz gesagt: Die CSRD regelt die Pflicht zur Berichterstattung, die ESRS geben die konkreten Regeln und Inhalte für die Umsetzung vor.
Diese Standards umfassen:
- ESRS 1 & 2: Allgemeine Anforderungen und Unternehmensdaten zu nachhaltiger Unternehmensführung.
- ESRS E1: Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel.
- ESRS E2 bis E5: Weitere umweltrelevante Themen wie Verschmutzung, Wasserressourcen und Kreislaufwirtschaft.
- ESRS S1 bis S4: Soziale Themen wie Arbeitsbedingungen, Menschenrechte und Konsumentenschutz.
- ESRS G1: Unternehmensethik, Korruption und Geschäftsbeziehungen.
Für Immobilienunternehmen ist insbesondere der Standard ESRS E1 (Klimaschutz) relevant, der für alle Unternehmen verpflichtend ist und detaillierte Anforderungen zur Treibhausgasbilanzierung und Klimaschutzmaßnahmen stellt.
6. Herausforderungen und Chancen für die Immobilienbranche
Die Umsetzung der CSRD stellt Immobilienunternehmen vor zahlreiche Herausforderungen:
- Erhebung relevanter Daten: Die Sammlung und Bereitstellung von ESG-Daten kann einen erheblichen Aufwand verursachen, insbesondere wenn Daten aus verschiedenen Quellen (Mieter, Dienstleister, externe Partner) zusammengetragen werden müssen oder nicht digital vorliegen.
- System- und Prozessanpassungen: Unternehmen müssen ihre internen Systeme anpassen, um die erforderlichen Daten effizient zu erfassen und zu verarbeiten.
- Externe Beratung: Aufgrund der Komplexität der Anforderungen kann es sinnvoll sein, externe Experten zur Unterstützung der Berichterstattung hinzuzuziehen, insbesondere in den Bereichen Klimaschutz und CO2-Bilanzierung.
Trotz der Herausforderungen bietet die CSRD auch große Chancen:
- Wettbewerbsvorteil durch Transparenz: Immobilienunternehmen, die frühzeitig auf die CSRD reagieren und eine starke ESG-Performance aufbauen, können sich einen Vorteil verschaffen und ihre Marktposition stärken.
- Nachhaltigkeitsziele messbar machen: Unternehmen können ihre Nachhaltigkeitsziele konkret formulieren, um Fortschritte transparent und nachvollziehbar zu dokumentieren.
- Reduzierung von Kapitalkosten: Durch eine starke ESG-Performance kann der Wert von Immobilien steigen und die Kapitalkosten können durch das Vertrauen von Investoren gesenkt werden.
7. In 6 Schritten zur Umsetzung
6 Schritte für Immobilienunternehmen, um sich auf die Anforderungen der CSRD vorzubereiten:
- Bestandsaufnahme und Gap-Analyse: Ermitteln Sie, welche Daten und Prozesse bereits vorhanden sind und wo Lücken bestehen.
- Projektteam bilden: Stellen Sie ein interdisziplinäres Team zusammen, das die Umsetzung der CSRD koordiniert.
- Datenmanagement aufbauen: Entwickeln Sie ein effizientes System zur Erhebung und Auswertung von ESG-Daten.
- Ziele und KPIs festlegen: Definieren Sie klare Nachhaltigkeitsziele und KPIs, die mit den Anforderungen der CSRD übereinstimmen.
- Berichtsstruktur entwickeln: Planen Sie, wie die Berichterstattung in den Lagebericht integriert wird, und stellen Sie sicher, dass alle relevanten Informationen gemäß den ESRS abgedeckt sind.
- Externe Unterstützung einholen: Ziehen Sie Experten hinzu, um bei der Erstellung von Klimabilanzen und der Berichterstattung nach den neuen Standards zu helfen.
Fazit
Die CSRD stellt Immobilienunternehmen vor bedeutende Herausforderungen, aber auch vor erhebliche Chancen. Durch eine frühzeitige und strukturierte Umsetzung der Richtlinie können Unternehmen nicht nur die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, sondern auch ihre ESG-Performance verbessern, Wettbewerbsvorteile erzielen und den Wert ihres Portfolios nachhaltig steigern.
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